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房企“抄底”补库存 规模战争远未终结

时间:2019-02-10 13:58 | 作者:南京夜生活 | 来源:http://www.ngxxw.cn

  (原标题:房企“抄底”补库存 规模战争远未终结)

  房企“开学季”: 亮眼中报背后的新考验

  在史上最长的一段楼市调控周期中,上市房企陆续发布2018年上半年业绩报告。从公告来看,在过往1—2年销售规模的高歌猛进下,主流房企大多能获得不俗的销售业绩,且行业平均利润率也有所提升。

  不过,大公司亮眼的业绩并不能完全掩盖行业所面临的隐忧。随着楼市调控的进一步深化,以及热点城市库存的消耗,市场的基本面已经发生变化。在此背景下,行业的竞争也日趋激烈,行业集中度的提升不可逆转。那些规模偏小、发展较慢的中小房企则面临着较大的经营困境。(黄锴)

  导读

  楼市调控的持续深入,正在倒逼土地价格下调。而在经过“大浪淘沙”后,实力不足的中小房企被挡在门外,品牌大房企则迎来“有序竞争、理性拿地”的最好机会。

  虽然近年来房企的销售规模普遍向好,但补库存的步伐一刻也未停歇。

  根据Wind的数据,截至今年上半年,110家A股上市房企的存货为4.77万亿元,比上年末增长4300亿,增幅约为9%。与2016年末的水平相比,增幅约为28%。港股上市房企中,大部分企业的土地储备和库存规模也有所增加。

  当然,这种增加主要出现在大中型房企中,部分小型企业的库存规模反而下滑,凸显出行业进一步分化的大势。

  按照“低点时拿地、高点时卖房”的惯常逻辑,补库存行动的大规模展开,通常意味着市场已经进入下行周期。考虑到全国房地产销售规模连续两年创下历史新高,很难进一步增长,这一判断不无道理。

  分析人士认为,此前的补库存行动恐怕仅仅是个开始。一方面,对规模的追求也在驱动房企补充库存;另一方面,热点城市的库存规模普遍下滑,地方政府推地的力度有望加大。因此,通过拿地、并购等方式进行补仓,仍将是房企下一步的重要动作。

  “规模导向”驱动力强劲

  A股的“存货”指标,既包括土地储备,也包括已开工和竣工未售部分,能够较为完整地反映房企的库存情况。

  按照公告,今年上半年,万科的存货规模为6386亿元,比上年末增加405亿元;与2016年末相比,增加了1711亿元,增幅达到36%。

  同期,绿地的存货规模为5106亿元,比上年末微降,但明显高于2016年末的水平。保利、华夏幸福、招商蛇口的存货分别为4846亿元、2441亿元和2073亿元,近两年均出现明显提升。

  上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示,房企的补库存节奏与销售规模密不可分。通常来讲,房企大都会将销售规模的一定比例用于拿地,从而保持业绩的持续性。如果企业想在规模上进行赶超,用于拿地的比例会更多。

  他表示,近两年来,并购市场活跃,一些房企在并购市场大肆出手,也使得存货规模增加。

  促成这种积极性的,是房地产业对规模的追求。易居克而瑞统计,截至目前,有超过六十家的房企提出了近一两年内实现千亿的计划,多为“第二梯队”的中型规模房企。这些企业也是此轮补库存的主力军,并将继续保持这种势头。

  如新城控股在2016年末的存货规模为395亿元,到2017年末就增至764亿元,增幅接近100%。截至今年上半年,新城控股的存货规模再度跃升到1054亿元。

  近两年销售复合增长率接近100%的旭辉,也在今年的中期业绩会上表示,“未来三四年我们还是可以保持这种速度。”其底气在于,今年旭辉拥有2600亿元的可销售货值,截至上半年,旭辉的土储建面达到4040万平方米。

  严跃进还指出,由于资金成本低,此前两年房企融来大笔资金,为拿地和并购提供了足够的“弹药”。

  但值得注意的是,,这种情况仅限于位于行业头部的大中型房企,部分小型房企的存货规模下降,显示出发展的后继乏力。在Wind统计的110家A股上市房企中,截至今年上半年,有45家房企的存货规模低于去年年末的水平,以中小企业为主。

  在中期业绩发布会上,一些企业甚至已不再提及规模。如SOHO中国董事长潘石屹就表示,相比规模和利润,更在意“能够把我们的经验和市场管理的东西持续地发展下去”,“我们还在活着(的时候),更多的房地产公司就不存在了。”

  地价平稳有助于“淘地”

  今年以来,随着楼市调控政策的持续加码,房企的融资成本不断上升,资金渠道也被大大限制,用于攻城略地的“弹药”似乎并不充足。但在这个阶段,企业似乎迎来了补库存的另一个契机。

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